Renovieren vor dem Verkauf:
Was sich lohnt und was nicht

Worauf Käufer bei der Besichtigung achten

Wer eine Immobilie besichtigt, schaut anders hin als jemand, der dort wohnt. Den Riss über der Tür kennen Sie seit Jahren. Ein Kaufinteressent sieht ihn in der ersten Minute und fragt sich, was sonst noch nicht in Ordnung ist.

Auffällig sind vor allem Spuren aufgeschobener Pflege: Dübellöcher und Risse, eine eingedrückte Trockenbauwand im Flur, Wasserflecken an der Decke, vergilbte oder sehr dunkle Wände. Einzeln sind das oft Kleinigkeiten. Zusammen entsteht aber der Eindruck, dass noch viel Arbeit wartet, und dieser Eindruck spielt später in der Preisverhandlung mit.

Dazu kommen die Fotos für das Exposé. Sie entstehen meist vor der ersten Besichtigung. Was bis dahin nicht repariert ist, sehen Interessenten schon auf den Bildern.

Kleine Reparaturen, die sich meist lohnen

Viele dieser Mängel lassen sich mit überschaubarem Aufwand beheben. Vor einem Verkauf empfehlen wir vor allem diese Arbeiten:

• Risse und Löcher schließen: Dübellöcher, Haarrisse im Putz und offene Fugen werden gespachtelt, geschliffen und überstrichen. Geht ein Riss immer wieder auf oder wird er breiter, muss zuerst die Ursache geklärt werden, sonst ist er bald wieder da.
• Beschädigte Trockenbauwände und Decken ausbessern: Bei einem Loch von der Türklinke oder einer eingedrückten Stelle schneiden wir den beschädigten Bereich sauber heraus, setzen ein passendes Plattenstück ein und spachteln so, dass nach dem Streichen nichts mehr auffällt. Wasserflecken an der Decke gehen wir erst an, wenn die Ursache behoben und der Untergrund trocken ist.
• Neutrale, frische Wandfarbe: Vergilbte Decken und abgewohnte Wände lassen Räume renovierungsbedürftig aussehen. Kräftige Farbtöne und dunkle Akzentwände machen es Käufern schwer, sich ihre eigenen Möbel im Raum vorzustellen. Ein heller, ruhiger Anstrich löst beides. Vorher wird gespachtelt, denn im Streiflicht vom Fenster fallen Löcher und Risse unter frischer Farbe eher noch stärker auf.
• Defekte Details reparieren: Eine klemmende Zimmertür, lose Sockelleisten, eine abgestoßene Wandecke oder eine fehlende Revisionsklappe sind meist schnell erledigt, ziehen bei einer Besichtigung aber den Blick auf sich.

Ausbessern heißt dabei nicht verstecken. Bekannte Mängel und frühere Schäden wie ein Wasserschaden gehören beim Verkauf offen auf den Tisch. Wer sie verschweigt, riskiert auch nach dem Notartermin noch Ärger. Wie das im Exposé und im Kaufvertrag festgehalten wird, besprechen Sie mit Ihrem Makler oder dem Notar.

Was sich vor dem Verkauf selten rechnet

So sinnvoll kleine Reparaturen sind, so vorsichtig sollten Sie mit großen Ausgaben kurz vor dem Verkauf sein. Drei Dinge rechnen sich selten:

• Teure Komplettsanierung: Ein neues Bad, neue Böden in allen Räumen und eine neue Küche kosten viel Geld und Zeit. Käufer haben oft eigene Vorstellungen und planen ihren Umbau nach dem Kauf selbst. Ob sie Ihre Lösung im Preis honorieren, weiß vorher niemand.
• Individuelle Designlösungen: Eine Akzentwand in Wunschfarbe, eine Lichtvoute nach eigenem Geschmack oder maßgefertigte Einbauten gefallen Ihnen, aber nicht unbedingt dem nächsten Eigentümer. Je persönlicher die Lösung, desto kleiner der Kreis, der genau sie sucht.
• Großer Umbau ohne Plan: Eine Wand zu versetzen, damit der Grundriss offener wirkt, klingt verlockend. Ohne geklärte Statik und festen Zeitplan wird daraus schnell eine halbfertige Baustelle, und die schreckt Interessenten eher ab als ein gepflegter Altzustand.

Ist der Zustand so, dass ohnehin alles erneuert werden muss, lohnt sich selbst Kosmetik kaum. Käufer solcher Objekte planen oft eine Entkernung bis auf den Rohbau und bauen anschließend nach eigenen Vorstellungen neu auf. Dann genügt eine leere, besenreine Immobilie, die ehrlich zeigt, was da ist.

Das klingt aus dem Mund eines Handwerksbetriebs vielleicht ungewohnt. Aber ein Auftrag, der sich für Sie nicht rechnet, ist auch für uns kein guter Auftrag.

Wann größere Arbeiten sinnvoll sein können

Es gibt Ausnahmen, etwa einen angefangenen Dachausbau. Halb gedämmte Flächen und offene Stellen werfen bei Käufern Fragen auf. Ein fertiges Dachgeschoss mit sauberer Dämmung, Dampfbremse und Beplankung kann dagegen ein Argument sein, sofern der Ausbau baurechtlich in Ordnung ist und die Kopfhöhe passt. Worauf es dabei ankommt, zeigt der Ratgeber Dachgeschoss ausbauen.

Ähnlich ist es bei einem unpraktischen Grundriss. Ein Durchgangszimmer, das mit einer neuen Wand einen eigenen Zugang bekommt, oder ein großer Raum, der sich teilen lässt, macht eine Wohnung zum Beispiel für Familien interessanter. Mit einer Trockenbauwand geht das ohne nasse Baustelle. Soll dafür eine bestehende Wand geöffnet werden, muss vorher geklärt sein, ob sie tragend ist, im Zweifel durch einen Statiker. Womit Sie bei den Kosten rechnen sollten, zeigt der Ratgeber Trockenbauwand Kosten.

Ob sich eine größere Maßnahme rechnet, hängt vor allem vom Markt ab: Was ist die Immobilie im heutigen Zustand wert, und was erwarten Käufer in dieser Lage? Diese Fragen kann ein Handwerksbetrieb nicht seriös beantworten. Klären Sie deshalb den Marktwert, bevor Sie Geld in größere Arbeiten stecken, zum Beispiel mit einer kostenlosen Marktwerteinschätzung von HI Heid Immobilien aus Freiburg. Mit diesem Wert in der Hand lässt sich besser abwägen, welche Arbeiten sich lohnen.

Die richtige Reihenfolge vor dem Verkauf

• 1. Rundgang mit Käuferblick: Gehen Sie bei Tageslicht durch alle Räume und notieren Sie jeden Riss, jedes Loch und alles, was Ihnen als Käufer auffallen würde.
• 2. Marktwert klären: Bevor Sie größere Arbeiten beauftragen, sollte feststehen, was die Immobilie wert ist.
• 3. Ein Angebot für alles: Lassen Sie alle kleinen Arbeiten bei einem Termin aufnehmen und in einem Auftrag bündeln. Das spart Anfahrten und Abstimmung.
• 4. Zeitplan rückwärts rechnen: Legen Sie fest, wann die Fotos für das Exposé entstehen sollen, und planen Sie von diesem Termin aus zurück. Spachtelmasse und Farbe brauchen Zeit zum Trocknen, danach wird noch gereinigt.

Genau solche Arbeiten übernehmen wir bei Innenausbau und Renovierung in Freiburg: Wände und Decken ausbessern, spachteln, streichen und kleine Mängel beheben, mit einem Ansprechpartner und einem schriftlichen Angebot vorab. Wir sind im ganzen Markgräflerland unterwegs, zum Beispiel auch für Trockenbau in Ehrenkirchen.